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不过，按照《通知》规定，执行时间点之前已完成《商品房买卖合同》网签的，或未完成《商品房买卖合同》网签但已签订认购书且已支付定金或首付款的（须提供定金或首付款电子进账单原件，对以现金形式支付定金或首付款的，不予认可），网上已签订《房地产买卖合同》的，仍按原政策执行。因此限购升级前一天东莞并没有出现抢签潮。
根据东莞市房管局官方网站公布的数据显示，4月10日东莞一手住宅成交了套，成交面积2.79万平方米，成交均价约为元/平方米。这虽然比4月9日的套多了多套，但是仍然属于正常的旺季水平，房价也基本持平，成交套数和均价都没出现波动。
二手房市场：政策消化期，表现平静
最新升级的“限购令”，对二手房“限售”但是并不“限购”。昨天上午，位于南城西平的一些中介门店传出消息，二手房客户来访量大增，“今天来了好多购房者要看房，我们都忙不过来了。”一名房产中介告诉楼三姐。
但是，这种现象只出现在个别门店。楼三姐走访了南城一些中介门店看到，门店内多名工作人员坐在里面聊天，并没有看到大批客户，市场表现仍然比较平静。
昨天下午，金信联行品牌部策划主管李兰娟特意对该公司位于西平的多家门店情况了解后告诉楼三姐，目前市场表现平静，和新政出台前的情况一样，并没有因为新政而出现来访量大量增加。“电话咨询的人有，但是看房的人并没有那么快出现。”李兰娟说。
中原地产三级市场住宅部副总经理刘熊也证实了这一观点，他表示，虽然新政出台对于二手房市场是利好的，但是并不会这么快反映出来，目前还处于新政消化期。他认为，可能周末才能有所表现，因为周末相对工作日成交量也会大一些。
深圳
深圳客去年买走近5.2万套东莞房
过去两年，深圳客在东莞楼市表现活跃。东莞中原研究部统计数据显示，年，东莞商品房全年成交套，平均每周约成交套。在该机构对东莞购房客户的不完全统计当中，去年深圳客占比约47.1%，即约有套房被深圳客买走，深圳客对东莞楼市的支撑作用明显。
深圳客大量涌入带来房价的攀升。东莞中原统计的数据显示，去年东莞住宅成交均价上涨幅度最大的是临深片区，达77%；其中大岭山同比上涨幅度最高，达到.18%。在均价1.5万元/平方米以上的10个区域当中，塘厦、松山湖、凤岗、黄江、大岭山、清溪、虎门七大镇街的购房群体以深圳客为主。“瑞峰优慧垛”的统计也显示，在东莞年10月7日新政实施前，临深片区是深圳客的主战场，成交客户当中约八成是深圳客。
深圳客入莞的速度在去年10月7日后踩了刹车。东莞当时出台楼市新政，非户籍居民购买第2套新房，需要1年社保或纳税证明。这使在东莞出没的深圳客人数大幅锐减。东莞中原研究部对其销售楼盘客户进行了统计发现，年底深圳客比例约为60%，年3月达到高峰，深圳客占比达68%。年10月，东莞出台限购政策，深圳客占比闻声下滑至34%。
深圳客去东莞买房主要是投资。据东莞中原不完全统计，年3月，东莞购房者当中，投资比例达68%，去年10月7日新政后，在东莞购房者当中，27%为自住需求，17%为自住兼投资需求，纯投资需求的约56%。
业内认为投资东莞须做好长期持有的准备
“东莞新房限购二手不限购，不如组团去买二手吧，博一个政策周期！”昨日，记者所在的一个楼市投资群，有投资客发言。在这些投资客看来，“限购”后必有反弹，东莞楼市投资长线还是看好的。不过也有“理性派”投资客认为东莞房价目前已经触及“天花板”，不能仅仅盯着那几块“高价地”，就指望着东莞楼市能“上天”，毕竟，“房子是用来住的。”
楼三姐留意到，昨日的东莞新政，包括合富辉煌、东莞中原等中介研究中心的主流观点是：政策将加重市场观望情绪，导致东莞楼市成交量急剧下滑。成交量急剧下滑的结果是什么？短期内可能导致新房价格出现波动，甚至价格下跌，长期看来，东莞房价一定是朝理性靠拢。需要提醒投资者注意的是，东莞楼市和深圳楼市最大的不同，就是新房为主导，刚需客集中于新房市场。
“就目前形势来看，东莞楼市并不适合投资，除非你计划持有物业十年八年。”昨日，有资深投资人士如是认为。
深圳客急了！
“没冲黄灯”：就此错过投资良机？
刚刚过去的这个周末，家住宝安的深圳市民周先生夫妻俩在东莞看了两天房，走了大小十来个楼盘。小两口在深圳有一套房自住，夫妻俩手里还有点余钱想投资相对价格较低的东莞楼市。
黄江的一个楼盘让周先生夫妇心动，均价在1.8万元左右。周先生夫妇是4月9日晚连夜被中介带到这个楼盘的，但周先生犹豫了一下没有下定。
“没想到东莞限购新政这么快出台了，老婆昨晚知道消息后一直在抱怨，就这样错失了买东莞新房的资格。”在周太太的估算中，黄江未来楼价攀升至4万元每平米都不是没可能的，理由是北大资源去年9月在黄江用34.3亿元拿下WG地块，楼面价超过了2.5万元每平方米。
“抢过绿灯”：下次“绿灯”在何时？
早在去年年初就买到了东莞房的李先生这两天心情有点忐忑。李先生买的是塘厦房，地处梅观高速大坪出口处，离深圳非常近，买价超过2.3万元每平方米。让李先生忐忑的是，新房到明年才交付，现在该楼盘新盘均价也才在2.6万元每平方米左右，算上时间成本等，至少截至目前没有赚钱。
“现在新政出台，短期内东莞房价预期会下跌，这房子明年才交房，拿到产权证预计快也得到年，再加上证满2年才好出手，也就是说，快也得年才能真正转手套现，到时能不能获益还很难说。”李先生说，从年到年，投资周期至少5年，目前短期能看到的收益有限，李先生直言自己这次投资出手目前看来很可能“失败”。
后市预测
一手房市场将量跌价稳
对于东莞的开发商来说，前晚无疑是一个不眠之夜。外地户籍家庭购买一手住宅首套房也需要1年以上的社保，对于一些过度依赖深圳客的楼盘影响较大。
昨天上午，楼三姐打电话向多名开发商咨询时，他们纷纷表示目前公司正在开会研究对策，接下来的推盘和销售方向都会有所变化，以应对目前新出台的限购政策。“对一手房影响很大，基本杜绝了深圳客在一手房市场的投资炒房行为。”一名不愿意透露姓名的开发商表示，这会让一些原本想来东莞买房自住或投资的深圳客暂时不买了。“东莞很多楼盘当中深圳客的成交占比大，这对这些楼盘的成交量会造成很大的影响。”该开发商表示。
合富辉煌东莞发展研究中心认为，此次东莞限购政策再升级是“房子是用来住的，不是用来炒的”指导方针的体现，充分地保护了合理的刚性自住需求，较大程度地打击了投机投资需求。可以预见，东莞楼市成交量将大幅下滑，房价过快上涨的势头将得到有效控制。
政策解读：非莞籍人士买首套新房须有“1年社保”
政策：
一、东莞本市户籍及非本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的，继续暂停向其销售新建商品住房。
二、非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房；已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳2年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。
影响：将打击炒房客，令深圳客撤离东莞一手房市场。
合富辉煌东莞发展研究中心认为，本地户籍政策无变动，预计将刺激部分有迫切购房需求的外地人加速入户步伐。同时，非本地户籍社保或个税年限全面提升，主要打击外来炒房客，对临深、临广片区影响较大。
东莞中原地产对此也表示，大部分非东莞工作的外地买家失去购房资格，深圳客短期将逐渐撤离。
政策解读：一二手房证满2年才可上市交易
政策：自《通知》施行之日起在本市行政区域内购买住房的（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满2年后方可上市交易。
通过赠与方式转让住房后，须满2年后方可再次购买住房；接受赠与的，须符合本市的现行限购政策。
影响：市场将走向量跌价稳。
合富辉煌东莞发展研究中心表示，政策从限买转向后端限卖，对投机性炒房影响较大，同时也有利于近两年内房价稳定，市场将走向量跌价稳。
优房超·瑞城搜市场研究部也表示，该措施是为了打击投资客，投机投资客的资金将被套牢。
本科以上学历购房者限社保半年
政策：非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称，能提供本市工作单位劳动合同以及购房之日前2年内在本市逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的，可在东莞市购买首套新建商品住房。
影响：利于东莞经济转型升级。
优房超·瑞城搜介绍，学历的限制是在东莞新政中首次提及，区别于全国楼市调控政策。东莞政府在控房价稳市场的同时也有意推动人才流入，这利于东莞在粤港澳大湾区的背景下更加快速发展，为承接深圳产业转移做准备。
东莞中原地产也表示，新政体现了东莞政府为人才落户东莞提供绿色通道，利于东莞经济转型与产业升级的长远发展，利于东莞人口结构的优化。
文：广州日报楼三姐
楼三姐
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