来源：广州日报楼三姐
昨天东莞下起大雨，天气一夜入冬！一手楼市也是！
限购、限贷、限外、限涨还限售，昨天0时起，东莞“限购令”升级，投机投资客进莞难度倍增。
昨天是《通知》正式实施的首日，楼三姐走访发现，开发商纷纷开会商量对策，而二手房市场则表现平静，市场仍然处于政策消化期。有业内人士预测，“限购令”升级将进一步打击投资投机炒房现象，东莞一手房市场成交量将下滑，价格则平稳。
在深圳市场方面，有深圳客却急了！闯过绿灯，担心被套牢，没抢过黄灯，又担心错过了时机……
东莞一手房市场：“升级”前一天量价平稳
3月底，东莞楼市开始流传限购政策将升级的消息。深圳客林先生原想在东莞买房，虽然也听到这样的说法，但万万没想到东莞限购政策在前晚再次升级，没有东莞社保的他现在失去在莞购房的资格了。
不过，按照《通知》规定，执行时间点之前已完成《商品房买卖合同》网签的，或未完成《商品房买卖合同》网签但已签订认购书且已支付定金或首付款的（须提供定金或首付款电子进账单原件，对以现金形式支付定金或首付款的，不予认可），网上已签订《房地产买卖合同》的，仍按原政策执行。因此限购升级前一天东莞并没有出现抢签潮。
根据东莞市房管局官方网站公布的数据显示，4月10日东莞一手住宅成交了55套，成交面积.79万平方米，成交均价约为元/平方米。这虽然比4月9日的13套多了多套，但是仍然属于正常的旺季水平，房价也基本持平，成交套数和均价都没出现波动。
二手房市场：政策消化期，表现平静
最新升级的“限购令”，对二手房“限售”但是并不“限购”。昨天上午，位于南城西平的一些中介门店传出消息，二手房客户来访量大增，“今天来了好多购房者要看房，我们都忙不过来了。”一名房产中介告诉楼三姐。
但是，这种现象只出现在个别门店。楼三姐走访了南城一些中介门店看到，门店内多名工作人员坐在里面聊天，并没有看到大批客户，市场表现仍然比较平静。
昨天下午，金信联行品牌部策划主管李兰娟特意对该公司位于西平的多家门店情况了解后告诉楼三姐，目前市场表现平静，和新政出台前的情况一样，并没有因为新政而出现来访量大量增加。“电话咨询的人有，但是看房的人并没有那么快出现。”李兰娟说。
中原地产三级市场住宅部副总经理刘熊也证实了这一观点，他表示，虽然新政出台对于二手房市场是利好的，但是并不会这么快反映出来，目前还处于新政消化期。他认为，可能周末才能有所表现，因为周末相对工作日成交量也会大一些。
深圳深圳客去年买走近5.万套东莞房
过去两年，深圳客在东莞楼市表现活跃。东莞中原研究部统计数据显示，年，东莞商品房全年成交套，平均每周约成交套。在该机构对东莞购房客户的不完全统计当中，去年深圳客占比约47.1%，即约有套房被深圳客买走，深圳客对东莞楼市的支撑作用明显。
深圳客大量涌入带来房价的攀升。东莞中原统计的数据显示，去年东莞住宅成交均价上涨幅度最大的是临深片区，达77%；其中大岭山同比上涨幅度最高，达到.18%。
在均价1.5万元/平方米以上的10个区域当中，塘厦、松山湖、凤岗、黄江、大岭山、清溪、虎门七大镇街的购房群体以深圳客为主。“瑞峰优慧垛”的统计也显示，在东莞年10月7日新政实施前，临深片区是深圳客的主战场，成交客户当中约八成是深圳客。
深圳客入莞的速度在去年10月7日后踩了刹车。东莞当时出台楼市新政，非户籍居民购买第套新房，需要1年社保或纳税证明。这使在东莞出没的深圳客人数大幅锐减。
东莞中原研究部对其销售楼盘客户进行了统计发现，年底深圳客比例约为60%，年3月达到高峰，深圳客占比达68%。年10月，东莞出台限购政策，深圳客占比闻声下滑至34%。
深圳客去东莞买房主要是投资。据东莞中原不完全统计，年3月，东莞购房者当中，投资比例达68%，去年10月7日新政后，在东莞购房者当中，7%为自住需求，17%为自住兼投资需求，纯投资需求的约56%。
业内认为：投资东莞须做好长期持有的准备
“东莞新房限购二手不限购，不如组团去买二手吧，博一个政策周期！”昨日，记者所在的一个楼市投资群，有投资客发言。
在这些投资客看来，“限购”后必有反弹，东莞楼市投资长线还是看好的。不过也有“理性派”投资客认为东莞房价目前已经触及“天花板”，不能仅仅盯着那几块“高价地”，就指望着东莞楼市能“上天”，毕竟，“房子是用来住的。”
楼三姐留意到，昨日的东莞新政，包括合富辉煌、东莞中原等中介研究中心的主流观点是：政策将加重市场观望情绪，导致东莞楼市成交量急剧下滑。成交量急剧下滑的结果是什么？短期内可能导致新房价格出现波动，甚至价格下跌，长期看来，东莞房价一定是朝理性靠拢。
需要提醒投资者注意的是，东莞楼市和深圳楼市最大的不同，就是新房为主导，刚需客集中于新房市场。
“就目前形势来看，东莞楼市并不适合投资，除非你计划持有物业十年八年。”昨日，有资深投资人士如是认为。
深圳客急了！
“没冲黄灯”：就此错过投资良机？
刚刚过去的这个周末，家住宝安的深圳市民周先生夫妻俩在东莞看了两天房，走了大小十来个楼盘。小两口在深圳有一套房自住，夫妻俩手里还有点余钱想投资相对价格较低的东莞楼市。
黄江的一个楼盘让周先生夫妇心动，均价在1.8万元左右。周先生夫妇是4月9日晚连夜被中介带到这个楼盘的，但周先生犹豫了一下没有下定。
“没想到东莞限购新政这么快出台了，老婆昨晚知道消息后一直在抱怨，就这样错失了买东莞新房的资格。”在周太太的估算中，黄江未来楼价攀升至4万元每平米都不是没可能的，理由是北大资源去年9月在黄江用34.3亿元拿下WG04地块，楼面价超过了.5万元每平方米。
“抢过绿灯”：下次“绿灯”在何时？
早在去年年初就买到了东莞房的李先生这两天心情有点忐忑。李先生买的是塘厦房，地处梅观高速大坪出口处，离深圳非常近，买价超过.3万元每平方米。
让李先生忐忑的是，新房到明年才交付，现在该楼盘新盘均价也才在.6万元每平方米左右，算上时间成本等，至少截至目前没有赚钱。
“现在新政出台，短期内东莞房价预期会下跌，这房子明年才交房，拿到产权证预计快也得到年，再加上证满年才好出手，也就是说，快也得01年才能真正转手套现，到时能不能获益还很难说。”
李先生说，从年到01年，投资周期至少5年，目前短期能看到的收益有限，李先生直言自己这次投资出手目前看来很可能“失败”。
后市预测一手房市场将量跌价稳
对于东莞的开发商来说，前晚无疑是一个不眠之夜。外地户籍家庭购买一手住宅首套房也需要1年以上的社保，对于一些过度依赖深圳客的楼盘影响较大。
昨天上午，楼三姐打电话向多名开发商咨询时，他们纷纷表示目前公司正在开会研究对策，接下来的推盘和销售方向都会有所变化，以应对目前新出台的限购政策。
“对一手房影响很大，基本杜绝了深圳客在一手房市场的投资炒房行为。”一名不愿意透露姓名的开发商表示，这会让一些原本想来东莞买房自住或投资的深圳客暂时不买了。
“东莞很多楼盘当中深圳客的成交占比大，这对这些楼盘的成交量会造成很大的影响。”该开发商表示。
合富辉煌东莞发展研究中心认为，此次东莞限购政策再升级是“房子是用来住的，不是用来炒的”指导方针的体现，充分地保护了合理的刚性自住需求，较大程度地打击了投机投资需求。可以预见，东莞楼市成交量将大幅下滑，房价过快上涨的势头将得到有效控制。
政策解读：非莞籍人士买首套新房须有“1年社保”政策：
一、东莞本市户籍及非本市户籍居民家庭在本市拥有两套及以上住房的，继续暂停向其销售新建商品住房。
二、非本市户籍居民家庭无法提供购房之日前年内在本市逐月连续缴纳1年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房；已有一套住房、无法提供购房之日前3年内在本市逐月连续缴纳年以上个人所得税或社会保险证明的，暂停向其销售新建商品住房。
影响：将打击炒房客，令深圳客撤离东莞一手房市场。
合富辉煌东莞发展研究中心认为，本地户籍政策无变动，预计将刺激部分有迫切购房需求的外地人加速入户步伐。同时，非本地户籍社保或个税年限全面提升，主要打击外来炒房客，对临深、临广片区影响较大。
东莞中原地产对此也表示，大部分非东莞工作的外地买家失去购房资格，深圳客短期将逐渐撤离。
政策解读：一二手房证满年才可上市交易政策：自《通知》施行之日起在本市行政区域内购买住房的（含新建商品住房和二手住房），须取得不动产权证满年后方可上市交易。
通过赠与方式转让住房后，须满年后方可再次购买住房；接受赠与的，须符合本市的现行限购政策。
影响：市场将走向量跌价稳。
合富辉煌东莞发展研究中心表示，政策从限买转向后端限卖，对投机性炒房影响较大，同时也有利于近两年内房价稳定，市场将走向量跌价稳。
优房超·瑞城搜市场研究部也表示，该措施是为了打击投资客，投机投资客的资金将被套牢。
政策解读：本科以上学历购房者限社保半年政策：非本市户籍居民家庭成员具有全日制本科以上学历或初级以上职称，能提供本市工作单位劳动合同以及购房之日前年内在本市逐月连续缴纳半年以上社会保险证明的，可在东莞市购买首套新建商品住房。
影响：利于东莞经济转型升级。
优房超·瑞城搜介绍，学历的限制是在东莞新政中首次提及，区别于全国楼市调控政策。东莞政府在控房价稳市场的同时也有意推动人才流入，这利于东莞在粤港澳大湾区的背景下更加快速发展，为承接深圳产业转移做准备。
东莞中原地产也表示，新政体现了东莞政府为人才落户东莞提供绿色通道，利于东莞经济转型与产业升级的长远发展，利于东莞人口结构的优化。
延伸阅读，来源：腾讯房产东莞站
东莞限购升级首日众生相他们都经历了什么？4月10日深夜，东莞街头巷尾都即将归于沉寂之时，一个限购政策把房地产从业者、新闻工作者、房地产专家都逼起来加班到深夜，朋友圈都是东莞限购的新闻。限购发布的首日，东莞楼市到底都经历了啥？
首先我们来回顾一下新政内容：
1、本市户籍限购套新建商品房
、非本市户籍购买首套房需缴纳1年社保或个税，购买第二套新建商品住房需缴纳年社保或个税。
3、非本市户籍本科以上或初级以上职称，购买首套新建商品住房需缴纳半年以上社保或个税。
4、限售：新购住房（含新建商品房和二手房），需不动产证满年方可再交易。
5、通过赠与方式转让住房后，需满年后方可再次购买住房。
总的来说，在此次东莞楼市限购加码后，东莞如今是“限购”“限贷”“限外”“限售”“限价”五合一。东莞新政限购升级首日，腾讯房产东莞站兵分三路为你解读最新的东莞楼市动态。
新政首日万象之一：购房者篇1刚需购房者，有人失购房资格有人盼房价降
“一觉醒来，购房资格没有了。就在天前，来自深圳的张小姐定下了虎门一套一手房，当天支付了万现金定金，并和中介签下了认购书。然而还没来得及网签，4月10日突如其来的楼市新政让其一夜之间失去了购房资格。“在深圳工作5年，好不容易攒齐首付，现在突然说非东莞户籍要1年社保。”张小姐无奈地说。
张小姐是一名普通的白领，早些年就想买房，碍于深圳房价太高，直至今年才决定转战东莞市场。4月初，她看中了虎门一套约90㎡的三房，总价近00万。“现在真的不知道如何是好，一年后谁知道还能不能买得起”。
在新政出来后，东莞的陈先生夫妇听闻东城某楼盘推出特价房，便前往“淘宝”。但是来到售楼处后，他们显然失望了。该盘并未推出特价房，且在售均价依旧坚挺。置业顾问笑言，该项目作为刚需楼盘，客户以本地自住客为主。当前的限购对他们几乎没有影响。对此，陈先生夫妻失望之余，也希望新政能立竿见影打压楼市，让自己能以更低的价格买到房子。
慌了的投资客有人打退堂鼓，有人陷焦虑
对于以纯投资目的购房者，新政起到了警示作用。临深片区曾被誉为是“深圳的后花园”，除了受深圳刚需客的欢迎，也受到不少投资客青睐，但是新政出台后，有投资客犹豫了。
“限购政策刚出来，就有中介打电话给我。我说我已经东莞有两套房了，买不了。但那个中介说他们有办法。”廖女士手上资金宽裕，在东莞、深圳等多个城市均有房产。但这次限购令出来后，她觉得，这次限购就是为了抑制纯投资和投机需求，所以纯投资买房必须更谨慎。而且接盘的要房产证过两年才能出手。
“限购后房价会大幅上涨吗？“我没买那套房，我算不算失去了绝佳的投资机会？”“刚才中介给我发了这个信息，让我去买这个，我要不要去买？”张先生是一名退休教师，本打算买套房子投资。然而，就在他还在纠结要不要投资房产时，新政的出台，使得他陷入焦虑。
焦虑的二手业主有人转卖为租，有人坐地涨价
“刚刚我放独家的中介打电话说退钥匙给我，说不能卖了。”袁小姐表示，去年7月份，她在南城西平买了一套两房，不动产证上的日期是年3月。按照新政规定，新购住房（含新建商品房和二手房），需不动产证满年方可再交易。换言之，袁小姐的房子要到年3月方可挂牌交易。房子短期内不能交易，袁小姐打算转卖为租。
限购出台，有业主被迫转卖为租，也有业主临时涨价。有二手房中介表示：“现在的情况是一手客户大量转二手。有些二手房挂牌开始涨价，一夜之间有的上涨10万的。”
本地刚需购房者或迎来入手良机
东莞中原研究部研究主任叶海青认为，对于本地的购房需求来说，现在是购房的好时机。一方面政府调控房价，限价政策，开发商定价上更合理。另一方面，投资客撤离后，市场回归理性，刚需客户有更多房源可选择。对于本地自住需求来说，影响不大，自住需求的，合适就可以买，当前就是比较好的购房时机。
新政首日万象之二：房产中介篇路边社“窃”来天机劝新政前绝杀买房
若说攫此次调控新政之先机者，那要数广大的中介人员了。在此番的新政加码前一两天，已然有许多中介人士从各处小道路边社获取到了限购令升级版即将出台的消息。但由于多系捕风捉影的缘故，这些“新政先声”就有了数种流传版本，社保年限更是从一年到五年不等，众说纷纭。
尽管这些有“听风就是雨”之嫌的预测使得市场一时有山雨欲来之感，且让许多人感到疑窦丛生似有流言漫天，但不得不说此次中介们成为了“人生赢家”。把消息说得有板有眼同时奉劝买家及时买房的呼唤，换来了不少听信且行动的拥趸。在深夜政策出台之后，抢先入市者感慨中介神通广大，中介绝杀带客亦算小有收获。
新政夜无眠难寐市场变局如何应对
在深夜新闻一通电光火石的转发之后，中介们也从“路边社记者”转而成为了实际受影响者。限外和限售使得购房与卖房资格骤变，市场情况亦将随之发生改变。新政当夜，中介们纷纷表示“今夜无眠”，难受到睡不着，大概都在思考如何应对今后的市场新行情。爱调侃者借比三年前东莞的那场风波，说自己心中难安，就差一句“今夜我们都是东莞买房人”。
兵来将挡应对策你推二手我去惠州
这个情绪蔓延到第二天，中介人士们已然有了兵来将挡水来土掩的应对之策——市场类别上，新房购买受限，那么二手房顺理成章就成了新战场，买家可以考虑进军二手市场，二手卖家似也迎来了意想不到的春天。类型上，住宅产品受限，那么公寓产品自可大放异彩，许多中介就直接为公寓产品打出了“不限购不限贷”的标签，以期客户青睐。
而所谓“风物长宜放眼量”，也有中介把目光超脱到区域之外。东莞步步紧缩买房趋难，那么就请到惠州纵横驰骋。他们已然开动了载着东莞人到惠州作“客”开疆拓土的列车，并一遍遍地广播：“下一站，惠州”，那里政策尚温和（只涉及商品房转让资格），那里开发商未及调价，那里堪可淘金。“没时间说了，快上车”。
新政首日万象之三：房产开发商篇3“限外”令开发商一夜回到“解放前”
东莞此次限购政策的出台，最引人台湾治疗白癜风最好的医院云南治疗儿童白癜风