——自由投资，佛系写文——
这是唐宋的第92期原创分享
本文原创：堂主唐宋
知识公号：房投学堂
说实话，千万不要“乱”贷款，
除非……你看过这一篇。
帮你解锁办贷款的正确姿势。
这年头，复制粘贴的水文很多，
真正讲干货的文章很少，
而真正讲银行贷款知识点的，更少。
今年是楼市横盘之年，
经历去年大涨之后，
很多房产都有不同程度的升值，
最近到约茶的圈友里，
想办抵押贷的也比较多……
但是，每个想办抵押贷的，
99个脑瓜子都是懵懵的。
说实话，这一年来，各大银行办理抵押贷款的政策，几乎每季度都有新变化。你想想，能不懵吗：十多家银行，每家银行都有不同的抵押贷产品，每种产品对贷款人的要求有哪些不同？哪种利息最低？哪种最适合自己？银行放款是到“对公账户”还是“对私账户”？办贷款有哪些“注意事项”？需要哪些准备工作？贷后管理如何避免风险？如何避免银行“抽贷”？最后，哪种抵押贷才是最优方案？每一步又该如何操作？要想把上面所有问题讲清楚，非三言两语可完成。所以，今天专门写篇贷款知识普及帖，给脑瓜子已经嗡嗡的圈友们，好好的，慢慢的，理一理……以下是正文，一大波“知识点”已在路上：1
乱贷款的恶果贷款是柄双刃剑，用得对，资产翻几倍；用错了，恶果一大堆……其一，选错产品，利息太贵。这是新手小白遇到最痛苦的问题，各大银行的贷款产品多种多样，没时间没精力去一家一家的接触对比，或者理解得不完全不到位，最后往往遇到各种情况：要么自己的贷款申请被多次退回导致搞花了征信；要么选错产品导致每年多付好几万利息；要么贷完款才发现错误的选了一种最麻烦的贷款产品麻烦到让人崩溃……各种问题，不一而足，而一切的根源，在于自己对贷款产品的一无所知，同时，缺少一个懂行的朋友给予你最专业的指导。其二，选错渠道，中介太坑。于是，有人选择了贷款中介，但是，林子大了，什么鸟都有，贷款中介行业也是鱼龙混杂，素质良莠不齐。如果选择不慎，遇人不淑，黑中介的套路与猫腻，也能一环套一环的把你坑得吐血三升。其三，错误操作，银行抽贷。这里又有一堆又一堆的注意事项：今年做抵押贷需要符合哪些条件？JYD的钱哪些是错误的操作？应该如何正确使用？在什么情况下会被判定资金违规？避免被银行抽贷的正确做法又是什么？那么，如果避免错误的操作？以下各种贷款类型，需要好好掌握：
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硬干货：一次搞懂5种贷款（一）谈谈“抵押贷”功与利：说真的，无数人爱它，抵押贷的利息是真的很便宜。这些年，企业经营贷造福了无数企业及创业者，做为国家普惠型贷款，疫情期间央行又再次鼓励经营，抵押贷的年息从往年的6%以上直接降到仅4%+，而且还是先息后本……超低的资金成本，其好处谁用谁知道。罪与过：过去一年，莞深楼市大涨，除了城市本身确实有价值之外，还有一个重要原因便是很多投资者将“DYD的钱投入房地产”，高周转下的资金再次流入楼市，也从资金热钱层面刺激了楼价的上涨。在大环境的今天，不符合政治正确。形与势：最近好多人问，今年做抵押贷是不是不好做了？其实，好不好做，还是要看“个人情况”。国家关于经营抵押贷的一系列限制性政策，只是想把不符合要求的贷款人踢出局，整体上，国家是继续加大支持实体经济、鼓励经营性抵押贷款能够真正支持到中小企业的发展。所以，你如果符合要求，依然是可以做的，虽然操作的流程确实繁琐了不少……基本知识：1、抵押贷，是将名下已有的房产拿到银行做抵押，贷出房产总价的7成。适用于名下所有房产，可以抵押一套，也可以多套同时抵押，需要是“全款房”或者“将按揭贷款结清”。2、抵押贷分两大类，经营类与个人消费类。3、有营业执照者，可申请“经营类”抵押贷。各大银行都有此类产品，但产品多样，需要对比多家银行，优中选优，才能找到最适合自己的、利息最低的抵押贷产品；4、没有营业执照者，可以申请“个人消费类”抵押贷。但并不是每家银行都有这类产品，贷款额度也各有设置，有的设置上限万，也有的可以贷到足额的房产总价的7成；这种个人消费类的房产抵押贷，适合于公务员或企业高管。5、经营抵押贷的准入条件：主要是看两点，一是营业执照的注册年限，二是看贷款人成为股东的年限，在今年的形势下，各大银行又增加第三点，需提供对公账户往来或业务票据等能证明公司是有实际经营的材料。以上三点，各银行的年限要求与执行力度也各有不同。6、个人消费类抵押贷，主要看流水：贷款人的家庭（夫妻二人）月平均收入，能够覆盖家庭（夫妻二人）征信上所有贷款总月供的2倍以上。7、经营抵押贷的放款账户：有的是要求必须放款到第三方公司的对公账户；有的是可以灵活的放款到第三方的个人账户；建议选后者。8、对于拿去抵押的房产，如果还有欠款未结清，那么，不要急着提前去结清，正确的做法是：先申请抵押贷成功，等“同贷书”下来后再去办理结清，结清后银行再安排发放新的贷款即可。为的是防止万一新的贷款申请没批下来，而前面的欠款却白还了……9、按还款方式选择，目前比较受欢迎的抵押产品有两种：其一，先息后本，随借随还。每月只还利息，月供压力小，资金使用率高，周转更灵活；其二，等额本息，有10年期，也有超长20年或30年的，等同于做了一笔超长期按揭贷款，适合于喜欢“懒省心“的人。（二）话说“按揭”：每个人一生中最宝贵的两张按揭”贷票“，也是大多数普通家庭一辈子能从银行贷到的额度最高，利息最低的贷款，属于“全民普惠”型贷款。1、不要把宝贵的按揭名额，浪费在升值慢，涨幅慢的长周期区域。首套的选筹逻辑是：核心区域或第一辐射区域（品牌次新二手房，哪怕面积小些），前期追求的就是“短周期能升值的区域”，升值后快速裂变，一套变两套，裂变时机来得越快越好……要知道，如果买房选择的区域不同，那么十年之后，涨幅慢的区域可能只能裂变1次，即1套变2套；而涨幅快的区域却可以裂变2次，即2套变4套……那么，家庭不动产实际财富至少相差1.5-2倍……如果，再加上按揭贷款本身的3倍杠杆，差距将拉得更大……这也是为什么在同公司、同职位、同收入水平的同事，却在十年后拉开了明显的财富等级，个中原因，可自己体会……2、按揭三大优点：利息低，额度大，时间长3、还款方式的选择：分为等额本息或等额本金。新手小白往往不知如何选，二者相比，优先等额本息，当前月供越少的方案越划算。4、按揭利率的最优方案=基准利率LPR+固定基点。另外，贷款合同的最优解=等额本息+最长可贷年限+选择基准利率LPR每年一调整。（三）聊聊“二抵”如果，你按揭买的房子经过几年后已经升值，此时，你需要一笔资金，但又不想卖房子，那么，你除了上文讲的“抵押贷”之外，还有另一个选择——二次抵押。二抵额度的计算方式=房产总价的70%-按揭欠款额度-其它信用贷额度。两种方法的区别是：抵押贷需要先还清按揭欠款，等于是结束掉前一笔贷款，又按当前房价的7成申请了一笔更大额度的贷款；而二抵，不需要还清按揭，等于是在保持前一笔按揭的前提下，又增加做了第二笔贷款。两种方案，都有优缺点。二抵的优点很明显，不用还清按揭贷款；但二抵的缺点也很明显：1、月供高。做二抵等于是同时面对两笔贷款，重点是，前1笔按揭贷款的还款方式是等额本息，后一笔二抵的还款方式多数也是等额本息，两笔都是“等额本息”，累加起来，月供自然要比每个月只需要还利息的抵押贷，多了不少。2、多了一笔“担保费”在贷款的手续费用方面，各银行的二抵产品，普遍多了一项额外的收费项——担保费，按贷款额的2%收取。3、额度上限万还有一个重要的因素，各银行对二抵额度设置了一个上限：最高额度万。这对于总价较大、升值较多的房产来说，显然是不足够的。总体来讲，随着最近几年银行信贷政策越来越灵活，各种先息后本的经营类抵押贷和个人消费类抵押贷等产品的日渐丰富，圈内做“二抵”类产品的人并不多。（四）说说“装修贷”：这是家庭常用的、以房屋装修名义向银行申请的一种消费类贷款，最近几年，也有很多银行的装修贷是以“信用卡”的方式审批发放的。1、关于额度：各家银行基本都有装修贷产品，单个银行额度少则10万、多则50万不等。对额度的审批标准也是各不相同。也有的贷款人为了累计增加贷款额度，同时做多家银行并发。2、关于还款方式：大多是等本等金，年限为5年，分60期按月还款。3、关于利息：装修贷的年费一般是3-4%，换算成年利率，约5.5-7.3%，整体来讲不算高，在可接受范围。我之所以帮你换算成年利率，是为了让你看清楚它的真实成本。很多时候，我们可以花钱，但钱要花的明明白白。很多新手小白常常搞不清楚年息、年利率、年费的区别，比如说，经常把抵押贷先息后本4.55%的年息，与按揭贷等额本息5.65%的年利率，去直接比较大小，这是错误的，因为三者是针对不同还款方式和计息方式的，因其资金使用效率不同，不能直接比较大小。具体还是根据每个人的收入及资金使用情况，选择最适合自己的贷款方案。（五）关于小额网贷及信用卡分期：首先说明，成本最高也最坑，我完全不建议你碰。凡是以“信用”为凭据的贷款，其本身就是一种利息最高的贷款类型，比如蚂蚁借呗或各种分期的信用卡，其包装宣传上，往往具有一定的迷惑性，一般只讲日利息，看着很低，但换成年利率后，就吓人了。蚂蚁借呗的日利率范围在0.%-0.06%之间，而年利率=日利率*，可以得出其年利率在9.45%-21.6%之间，上下幅度很大，而按照90%的大多数普通人的信用程度，实际使用者的年利率都在16%以上，比我上文讲的前四类正常的银行贷款，其年利率足足高出了2-3倍不止。另外，更严重的是，这类高息的小额网贷（无论平台是否正规），很容易把自己的征信报告搞“花”，银行看到你的征信上如果有这类网贷，往往第一时间就把你归入“极度缺钱”之列，从而严重怀疑你的还款能力，导致自己的银行贷款申请难度呈几何倍增加……属于最坑爹的贷款类型，没有之一（六）贷款选择排序：整体来讲，目前我们经常接触到的贷款大致分为四大类：按揭类，抵押类，消费类，信用类。按照选择优先权，合理的排序应该是：按揭类=抵押类消费类信用类（七）民间机构垫资过桥除了以上银行贷款外，民间垫资过桥也有不时之需，但注意，为安全稳妥起见，一定要选正规的担保垫资机构，最好是有“担保行业牌照”的正规担保公司。东莞有正规担保行业牌照的担保公司只有约五六家。而但本地却至少有上千家各种小贷公司，他们的过桥垫资业务，要么是自有资金；要么是做那五六家正规担保牌照公司的过桥业务外包，做为中间商赚赚差价；但无论哪种，金融搞活的大政策之下，圈内的信誉口碑是借垫双方彼此最重要的合作基础。具体到垫资费用，也是因借款人的实际需求而异，分为短期垫资和中长期垫资。短期垫资：一般在1-4周，按天或按周计算利息，目前东莞靠谱的短期过桥利息一般是每天万分之8，或者每周千分之7……中长期垫资：一般在3个月-1年或更长时间，按月计算利息，目前东莞靠谱的中长期过桥利息一般是每月1.5%-2%东莞与深圳的资金市场比较，整体而言，东莞的垫资过桥成本要高于深圳，是因为深圳的热钱更多，资金成本便宜，所以担保机构的过桥垫资利息也会略低。当然，如果身边的亲朋好友本身有闲钱愿意帮衬你的，也可以优先考虑从亲友间周借，月息给1.5%的也不多，给1%也不少，关系更铁的不给利息而欠人情的也行；不想欠人情的，能花钱解决找正规垫资机构的也OK。总之，多了解一些以上市场行情，到真正需要时不至于两眼一摸黑就好。行文至此，篇幅已长，但关于银行贷款的各种比较及知识点，却也仅能聊个大概，区区一篇文章很难把所有问题全部讲清楚，只能以后另外开篇再述。此外，这两年，是信贷政策频繁调整，各种贷款的相关知识、注意事项与技巧也在不断变化，也欢迎圈友们在下方留言补充，先说明一下，太敏感的话题不符合政治正确的，就不要在