最近经常有粉丝在后台问我们：资金不够，城区老破小能不能买啊？
当然可以买了！毕竟东莞主城区新房5、6万的价格，时刻感觉身体被掏空。
西平，作为东莞主城区投资置业火热的片区之一。
以光大景湖春晓和景湖名郡为例，今年的均价涨幅一度超过40%。
投资最重要的核心之一是地段，自1月20日东莞市中心城区重点项目在西平集中启动以来，西平便被称为”天选之子“。
即涉及东莞CBD，项目由莞商大厦、湾区商贸金融中心、湾区国际制造中心总部、盛和湾区中心组成，将成为东莞极具群体效应的商务办公组团。
西平的未来仍然可期，但不少小区因为楼龄较老还是会被误解。
就目前东莞的二手房而言，即使是你一度看不上的老破小，
且不说金域华府、天骄峰景这种均价7、8万的神盘，就拿西平这种地段位置稍微好一点的二手房源来讲，基本也在4万以上。
就算是老破小，也已经不是我们随随便便就能高攀得起了。
（图源安居客）
时下到底能不能出手？能，但要小心。
今天就从投资角度，来探讨一下西平那些火热的老破小/大价值在哪里？
01未来世界花园：均价4.5万，涨幅高达40%小区给人第一感受就是规模不大，放眼望去总共也才九栋楼。
据中介介绍，项目一期年建成，共建成4栋，可以直接划入老小区的范围。二期建设完成了剩余5栋。
目前在小区总户数有户，粗略观察一下入住率也比较高。
值得一提的是，小区户型全部都是以复式为主。利用率相对较高，几乎没有公摊面积和死角。
客厅内有12平米的观景飘窗，采光好且空间感迅速提升。
（图源贝壳找房）
且据介绍，复式层高2.45米，二楼则是2.25米，空间上并没有特别压抑的感觉。
从地理区位来说，未来世界花园南面靠近水濂山水库和绿色世界，环境相对比较宜居。
楼龄的确是硬伤，大部分内部设施陈旧，且不带厅出阳台，不方便晾晒衣服。
此外，由于小户型分布多，居住人群广。出租率比较高，住户大部分以租客为主。
看看近期成交数据，成交价也冲上了4.5万，这也并不妨碍业主挂盘5万。
（图源贝壳找房）
这类房源业主心态也比较高，建议观望一段时间再决定是否入手。
02现代经典花园挂盘均价3.5w，成交周期长！年建成的现代经典花园，尽管有22年的楼龄，但一年也能涨1万，凭的就是西平的地段。
地段摆在那里，无论涨幅多少也不担心，就是硬气。
小区与东莞新城市中心相连，后被万顷果林环抱，想吃水果随时去“后花园”摘取。
除此之外，它距东莞植物园、西湖乐园和水上乐园也就几公里的距离，“天然氧吧”还是比较舒适的。
但是一仔细对比未来世界和经典花园，还能看出点端倪来。
年的经典花园，比年的未来世界成交价低近一万。
除了老5岁外，更关键的是经典花园户型是硬伤，“大面积小功能、㎡只有2房”，属于被时代抛弃型的。
大面积、房间少的户型，是10多年前东莞流行的产品。通常是90-平的两房、-㎡的三房等。
就现在市场主流户型来说，三胎都放开了，80㎡都恨不得做个三房出来。
（图源贝壳找房）
所以这类“大面积房间少”的户型，自住是超级舒服，但出手很难。
这类房源多的小区，交易不频繁，交易周期也特别长，所以尽量避开。
当然，如果已经入手了，也不是什么坏事，毕竟房子住着舒心，比什么都重要。
（图源安居客）
03新中银金色华庭：挂盘价3.5w，涨幅遥遥无期金色华庭比经典花园的楼龄还要老三岁，小区是年开盘售卖的，称一句“老古董”也不为过。
西平几个老小区相距都不远，周边配套已然十分成熟。东门距时代长广场仅米，时代城广场内有小吃街、电影院、家乐福等。
当年拍地的时候，新中银大概率也没想到若干年以后地铁口就从家门口经过。
轨道交通的优势慢慢显露出来，从小区南门去西平地铁口仅需3分钟，步行米就可以到达公交站台。
小区长达25年的楼龄也决定了早一批在这里置业的是东莞原著民，
目前小区内居民也多为三代人居住，大多数时候是老人家帮忙过来带小孩。
小区总共14栋，从户型来说，包括61-平的一房一厅到5房，以及项目三期即4-7栋为主推的73-85平的2-3房。
不知道是不是楼龄年岁已高的原因，部分户型放在当今来看多多少少有点奇形怪状的感觉。
（图源贝壳找房）
......只能说21世纪的新楼盘的户型，一直在超越中。
04老破小入手要选靠近新中心，或者新中心早期遗留的位置一提到老小区，很多人就皱起了眉头。
但其实对老旧小区不能一杆子打死，特别是中心区，有园林有小区有物业的，虽旧犹贵。
对于老破小是否值得入手，小编基于自身给出以下几点建议：
1.老破小最大的原罪不是因为它老，它破，它小，而是它的房价不涨。
有的区域房价不涨反而还跌了，不管是投资者还是刚需购房者，都不敢再入手老破小。
鸿福路有的老破小项目已经有下跌的趋势，“东莞是套房就能火”的时代已经过去了，投资需谨慎。
2.买房的主力已经是90后、00后了，这些人买房很讲究居住品质。
如果没有居住品质的话，那么至少也要具备投资价值才行。
有人认为老破小最大的问题是70年产权剩不了多少年，再者房龄超过30年的房子银行抵押都不接受。
虽说土地的稀缺性只有在永久产权的国家才有投资价值。
当然，目前是可以通过补交一定的土地出让金的方式来延长土地使用期权限。
3.老城区的老破小房子还是可以买，但是在有限条件下入手。
老城区的老破大高层最好别买，特别是大片和独栋的老高层。
那么在什么条件下不推荐老破小呢？
首先，是城市有大量新房供应的情况下，特别是有大量、次新房、电梯二手房的情况下。
在你能明显感觉到城市，朝着固定的方向扩张的时期，并且是快速扩张，没有太明显减速迹象的情况下。
这个阶段，这个时候是非常需要谨慎老旧房子的。
总的来说，从东莞这座城市目前的发展速度来看，城镇化已经逐步放缓，新中心基本已经落定。
此时选择靠近新中心的老破小，或者新中心早期遗留的老破小，也不是特别差的选择。
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